有個突發信息炸了屏。
先是爆出光大信托緊急通知，暫停所有房地產類項目募集—— 12 點之后，所有已經募集的房地產項目，退款！
看得局姐一臉懵逼——暫停房地產項目募集就算了，客戶已經出錢買了的，還要退款？！
這不是個案。半小時之后，其他跟進的信托公司也浮出水面了 ……
市場正在炸鍋呢，光大信托的一個高層站出來了，怒斥 " 這是謠言 "。
實際情況是，按監管要求，對房地產項目進行余額管控，優化結構，平滑運作。光大信托堅持房住不炒，重點支持與政策導向一致的住房保障項目。
至此，事情的輪廓已經比較明白了——信托公司開始拋棄 " 與導向沒那么一致 " 的房地產開發項目，將來，錢會加速流向當下政策比較支持的，住房保障項目。
比如說，舊改。
嗯，如此看來，下半年的樓市，很可能，會比想象之中的更加嚴峻。
所以，房價會怎么走？什么時間，才是下半年最適合入場的時間點？
01
信托公司當下看似突兀的動作，有著草蛇灰線一般的伏筆。
三月，土地市場 " 小陽春 " 隱現。
4 月 17 日，銀保監會發文強調，繼續遏制房地產泡沫化，控制居民杠桿率過快增長。
在地王最火熱的時間段，5 月初，銀保監會發了個 23 號文，對銀行和信托提出要求，要整治金融亂象，不向違規的房地產企業提供融資。
然后，公開信息可以看到，從 4 月到 5 月下旬， 50 天時間里，各地銀保監局開出 32 張罰單，給違規輸血房地產 " 斷供 "。
當時，這一切還沒有傳導到土地市場，" 地王 " 一個接一個，挑戰著在土拍市場上鏖戰的，房企們的口袋，和智商。
6 月初，監管部門收緊 " 地王 " 融資，旭輝、金地等拿地激進房企債券、ABS 發行被暫停。后來，雖然企業站出來否認，但已經可以明晰地感受到，收緊房企資金端的大趨勢，是沒什么好質疑的了。
但是，正如當時《為什么調控收緊，樓市 " 啞火 "，但房企還在搶地？》那篇文章里寫的那樣，沒搶夠土地的房企們，不愿意收手。
于是，在 6 月份的陸家嘴論壇上，銀保監會主席直言：
必須正視一些地方房地產金融化的問題。
歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。
靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不劃算。
至此，真正的戰斗打響了。
7 月初，銀保監會約談了部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，對他們進行警示，要求嚴格落實房住不炒的總要求，將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平。
馬上，部分地區銀保監局跟進了，召集了轄區內的信托公司開會，對下一步開展房地產信托業務提出各種從嚴的要求。
緊接著，就發生了今天看到的，部分區域的信托公司對房地產開發項目進行余額管控，甚至暫停發行。
事實上，作為房企的融資渠道之一，房地產信托收縮的趨勢，從 6 月份已經開始了。
下半年，房地產信托恐怕真要繼續收縮了。
02
信托收縮，對樓市有什么影響呢？
其實，從量上來看，信托資金占房企融資的部分，不大的。
華創證券的數據顯示，房地產投資資金來源主要有四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，占比分別穩定在 17%、0.1%、32% 和 52% 左右。
其中，國內貸款又分為銀行貸款和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款中的占比約 20%。信托產品投向房地產領域，主要涉及的就是國內貸款中的非銀貸款部分，以及自籌資金部分。
然而，這么點錢，對于土地市場還挺重要的。
房地產領域的融資模式本身具有 " 高杠桿 " 的特征，也就是說，前期拿地和施工階段使用大量的外部融資，后期通過銷售回款置換前期外部融資。
在房地產項目取得 " 四證 " 之前，銀行貸款是不能用的，信托貸款是最重要的外部融資渠道。
信托資金寬松，是今年二季度土地市場活躍的主要原因之一。而管住房地產信托，就卡住了 " 地王 " 的誕生之路。
要不怎么說這輪調控足夠精準呢！
03
讓房企更不爽的是，融資收縮，并不只是信托一個渠道在單打獨斗。
這是一套組合拳。
前幾天有這么一條新聞：
好的，繼部分房地產信托暫停外，銀行的房地產信貸很可能也放緩了。
這下，" 國內貸款 " 這一 Part 有點艱難了。
更艱難的擔子，不但放在房企面前，也放在了買房者的面前。
那就是個人房貸的部分。
最近，一個 90 后小伙伴向局姐吐了個槽。
妹紙和男票在佛山工作。男票工作好幾年，好不容易撞個運，搖上了一個人才房，開心得不行。在貸款的時候，卻遇到了個大波折——
好幾個大型銀行，審核變得 " 變態嚴 "，甚至要查首付銀行卡里的資金來源：
你的首付，必須都是自己的，頂多允許父母資助一點。如果查到有非直系親屬的大額入賬，就算是你親兄弟姐妹借給你的錢，對不起，你的貸款被取消了。
妹紙和男票試了好幾家銀行，才找到一家松動點的。為了能順利貸到款，甚至犧牲了最優的利率。
房貸除了變難了，也變貴了。
7 月 11 日，據融 360 數據，全國首套房貸款平均利率自 2019 年以來環比首次上漲。
2019 年 6 月，全國首套房貸款平均利率為 5.423%，相當于基準利率 1.107 倍，環比上漲了 0.14%。
5 月的全國房貸利率是 2018 年以來最低位，從 6 月開始，新一波利率反彈的大潮正在席卷而來。
這下，一方面個人房貸收緊，買房投機的需求減少，樓盤的回款會受到影響，另一方面，房企借錢加杠桿變得更艱難了，可以想象，也會更貴了。
作為典型的資金密集型產業，地產行業 " 高周轉、高負債、高杠桿 " 的模式，眼看即將陷入一個名叫 " 缺錢 " 的惡性循環。
畢竟，光是信托一項，將來可是有越來越高的債務需要房企償還的。
借新還舊的游戲，可怎么玩得下去。
04
房企還有辦法嗎？有的。
比如，去海外借錢。
中原地產研究中心統計數據顯示，7 月上旬，房地產企業海外融資計劃漸有井噴之勢。十天時間，就有超過 15 家房地產企業發布了超過百億美元的融資計劃。
從企業的美元融資成本看，相比之前有所上漲，分化也非常明顯，從不足 6% 到超過 10% 都有。大型房企的融資成本優勢比較明顯。
但這一招真不是隨便什么企業都可以用的——至少，得是大型品牌房企，才有這個千里迢迢弄錢的本事。
所以，在上面說到的，房地產投資資金來源里，外資的占比幾乎可以忽略不計。
至于廣大的杠桿率太高的，前期買地太猛的，產品賣不太動的中小房企們，除了國內發債之外，要想快速回款，維持資金鏈安全，估摸著就只剩下降價賣房，甚至賣股權、賣項目這些 " 斷臂求生 " 的法子了。
所以 ……
在樓市，下半年，大概率會出現一個 " 撿漏 " 的窗口期。
如果你是剛需，非買房不可的那種，從現在開始到年底，可以密切關注樓市折扣信息，準備 " 撿漏 " 了。
來源：地產知識局
